Mietkaution in Österreich: Höhe, Verzinsung & Rückzahlung
Robin Engelhart • 21.09.2026
Inhaltsverzeichnis
Vor dem Einzug wird sie überwiesen, nach dem Auszug wartet man darauf: die Kaution. In Österreich sind drei Bruttomonatsmieten üblich, zulässig sind bis zu sechs Bruttomonatsmieten. Der Vermieter muss das Geld verzinst anlegen und es nach dem Ende des Mietverhältnisses unverzüglich zurückzahlen, sobald die Wohnung ordnungsgemäß zurückgestellt ist. Einbehalten darf er nur für offene Mietzinse und für Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen.
Dieser Ratgeber ist für dich, wenn du eine Wohnung in Österreich mietest oder gerade ausziehst und wissen willst, welche Kaution zulässig ist und wann das Geld zurückkommt.
Das Wichtigste in Kürze
- Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, also Nettomietzins plus Betriebskosten plus 10 Prozent Umsatzsteuer.
- Als Obergrenze gelten sechs Bruttomonatsmieten, mehr nur bei besonderem Sicherstellungsinteresse des Vermieters.
- Bargeld und Überweisungen müssen auf einem Sparbuch oder einer gleichartigen Veranlagung fruchtbringend angelegt werden.
- Die Rückzahlung erfolgt samt Zinsen unverzüglich nach Ende des Mietvertrags und Rückstellung der Wohnung.
- Gewöhnliche Abnutzung darf nicht von der Kaution abgezogen werden.
- Über § 16b Mietrechtsgesetz kannst du die Höhe beim Bezirksgericht überprüfen lassen.
- Übergabeprotokoll und Fotos bei Einzug und Auszug sind der beste Schutz.
Was die Kaution überhaupt ist
Üblich sind drei Formen: Barzahlung oder Überweisung, ein übergebenes Sparbuch, oder eine Bankgarantie. Bei Bargeld und Überweisung greift die Pflicht zur verzinsten Veranlagung, deshalb ist diese Variante für Mieter meist die transparenteste.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Die Höhe ist Vereinbarungssache, aber nicht beliebig. Standard sind drei Bruttomonatsmieten. Brutto heißt hier: Nettomietzins plus Betriebskosten plus 10 Prozent Umsatzsteuer. Der Oberste Gerichtshof hat sechs Bruttomonatsmieten als generellen Richtwert für die Obergrenze genannt. Darüber hinaus ist eine Kaution nur zulässig, wenn der Vermieter ein besonderes Sicherstellungsinteresse nachweisen kann.
Ein Rechenbeispiel: Bei 700 Euro Nettomietzins und 150 Euro Betriebskosten sind das 850 Euro plus 85 Euro Umsatzsteuer, also 935 Euro Bruttomiete. Drei Bruttomonatsmieten ergeben 2.805 Euro Kaution, sechs Bruttomonatsmieten wären 5.610 Euro.
Kautionsrechner
Trag deinen Nettomietzins und die Betriebskosten ein, dann siehst du die übliche und die höchstzulässige Kaution.
Wie die Kaution angelegt werden muss
Übergibst du die Kaution als Geldbetrag, muss der Vermieter sie auf einem Sparbuch oder einer gleichartigen Veranlagungsform fruchtbringend anlegen. Das Geld darf also nicht einfach am Geschäftskonto liegen bleiben und schon gar nicht für laufende Ausgaben verwendet werden.
Die Zinsen stehen dir zu. Sie werden gemeinsam mit der Kaution zurückgezahlt. Im aktuellen Zinsumfeld geht es dabei um überschaubare Beträge, verlangen kannst du sie trotzdem.
Wann bekommst du die Kaution zurück?
Nach dem Ende des Mietverhältnisses und der ordnungsgemäßen Rückstellung der Wohnung ist die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzuzahlen. Eine starre Frist von drei oder sechs Monaten, wie sie oft behauptet wird, steht so nicht im Gesetz. Der Vermieter darf sich nur so lange Zeit nehmen, wie er tatsächlich braucht, um allfällige Ansprüche zu prüfen.
In der Praxis dauert es meist einige Wochen, weil die Jahresabrechnung der Betriebskosten noch offen ist. Ein Teilbetrag darf dafür einbehalten werden, der Rest gehört überwiesen.
Wofür der Vermieter die Kaution einbehalten darf
- Offene Mietzinse und Betriebskosten aus der Zeit des Mietverhältnisses.
- Schäden am Mietobjekt, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen.
- Vertraglich wirksam vereinbarte Kosten, die tatsächlich angefallen sind.
Nicht abgezogen werden darf die gewöhnliche Abnutzung. Dazu zählen abgewohnte Böden, Druckstellen im Parkett von Möbelfüßen, vergilbte Wandfarbe nach mehreren Jahren oder normale Gebrauchsspuren an Armaturen. Wer jahrelang in einer Wohnung lebt, muss sie nicht im Neuzustand zurückgeben.
Der beste Schutz ist die Dokumentation. Mach beim Einzug und beim Auszug Fotos von jedem Raum und halte den Zustand in einem Übergabeprotokoll fest, das beide Seiten unterschreiben. Damit lässt sich später klären, was schon vorher da war.
Was tun, wenn die Kaution nicht zurückkommt?
Fordere den Betrag zuerst schriftlich ein und setze eine konkrete Frist, etwa zwei Wochen. Ein Einschreiben mit Rückschein hat vor Gericht mehr Gewicht als eine E-Mail. Beziehe dich dabei auf das Übergabeprotokoll und die Fotos.
Bleibt die Zahlung aus, kannst du die Kaution gerichtlich geltend machen. Ob die Höhe der vereinbarten Kaution überhaupt zulässig war, lässt sich über § 16b Mietrechtsgesetz beim Bezirksgericht feststellen. Kostenlose Erstberatung bieten die Arbeiterkammer und die Mietervereinigung.
Häufige Fragen zur Kaution
Wie hoch darf die Kaution in Österreich sein?
Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, also Nettomietzins plus Betriebskosten plus 10 Prozent Umsatzsteuer. Als Obergrenze gelten sechs Bruttomonatsmieten. Ein höherer Betrag ist nur zulässig, wenn der Vermieter ein besonderes Sicherstellungsinteresse hat.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Unverzüglich nach dem Ende des Mietvertrags und der ordnungsgemäßen Rückstellung der Wohnung, samt der angefallenen Zinsen. Eine fixe gesetzliche Frist von mehreren Monaten gibt es nicht. Für die offene Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Teilbetrag einbehalten werden.
Muss die Kaution verzinst werden?
Ja. Wird die Kaution als Geldbetrag übergeben, muss der Vermieter sie auf einem Sparbuch oder einer gleichartigen Veranlagungsform fruchtbringend anlegen. Die Zinsen gehören dir und werden gemeinsam mit der Kaution ausbezahlt.
Darf der Vermieter das Ausmalen von der Kaution abziehen?
Nur wenn eine wirksame Vereinbarung besteht und tatsächlich mehr vorliegt als gewöhnliche Abnutzung. Vergilbte Wände nach mehreren Jahren normalem Wohnen sind gewöhnliche Abnutzung. Im Streitfall lohnt die Beratung bei Arbeiterkammer oder Mietervereinigung.
Was ist eine Bruttomonatsmiete?
Die Bruttomonatsmiete besteht aus Nettomietzins, Betriebskosten und 10 Prozent Umsatzsteuer. Bei 700 Euro Nettomietzins und 150 Euro Betriebskosten ergibt das 935 Euro. Drei Bruttomonatsmieten sind in diesem Fall 2.805 Euro.
So gehst du am besten vor
Rechne vor der Unterschrift nach, ob die geforderte Kaution im üblichen Rahmen liegt, und lass dir die Art der Veranlagung schriftlich geben. Dokumentiere den Zustand der Wohnung bei Einzug und Auszug lückenlos. Damit hast du bei der Rückforderung die besseren Karten.
Damit bei der Übergabe nichts hängen bleibt: Wir räumen und reinigen die alte Wohnung besenrein und übernehmen den Transport. Schick uns ein paar Fotos, wir nennen dir einen Fixpreis.
