Ausmalpflicht beim Auszug: Muss man in Österreich streichen?
Robin Engelhart • 02.10.2026
Inhaltsverzeichnis
Die Frage kommt beim Auszug immer, und die Antwort überrascht die meisten Mieter. Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass eine vorformulierte Ausmalverpflichtung im Mietvertrag im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nach § 879 Abs 3 ABGB nichtig ist. Gewöhnliche Abnutzung der Farbe musst du nicht beseitigen, weil sie mit der Miete bereits abgegolten ist.
Dieser Beitrag ist für dich, wenn im Mietvertrag eine Ausmalklausel steht oder der Vermieter beim Übergabetermin frische Farbe verlangt und du wissen willst, woran du bist.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine vom Vermieter vorformulierte Ausmalklausel ist im Vollanwendungsbereich des MRG laut OGH unwirksam.
- Die Begründung: Gewöhnliche Abnutzung ist mit der Miete abgegolten, und die Wertsteigerung durch frische Farbe kommt allein dem Vermieter zugute.
- Vergilbte weiße Wände nach mehreren Jahren normalem Wohnen zählen als gewöhnliche Abnutzung.
- Beschädigungen, die darüber hinausgehen, musst du sehr wohl beheben.
- Kräftige Wandfarben, Nikotinablagerungen und Schimmel aus falschem Lüften gehören zu den Fällen, in denen du zuständig bist.
- Sag beim Übergabetermin nichts spontan zu, sondern lass die Forderung ins Protokoll schreiben.
- Material für eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet rund 100 bis 200 Euro, ein Maler verlangt ein Vielfaches davon.
Was der OGH entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof hat Ausmalklauseln, die der Vermieter in sein Vertragsformular geschrieben hat, als gröblich benachteiligend und damit nach § 879 Abs 3 ABGB nichtig beurteilt. Das gilt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also für den Großteil der klassischen Altbau-Mietwohnungen und für Gemeindewohnungen.
Die Begründung ist nachvollziehbar: Für die gewöhnliche Abnutzung zahlst du bereits Miete. Wenn du beim Auszug neu ausmalst, steigt der Wert der Wohnung, und diesen Vorteil hat ausschließlich der Vermieter. Dafür gibt es keinen sachlichen Grund, der die Klausel rechtfertigen würde. In der Entscheidung 2 Ob 215/10x hat der OGH festgehalten, dass vorformulierte Ausmalverpflichtungen in Vertragsformularen des Vermieters ohne sachliche Rechtfertigung grundsätzlich unwirksam sind.
Die Arbeiterkammer und die Mietervereinigung vertreten dieselbe Linie und beraten dazu kostenlos.
Wichtig ist der Zusatz „vorformuliert“. Eine Klausel, die ihr beide individuell ausgehandelt habt und für die es einen sachlichen Grund gibt, kann wirksam sein. In der Praxis ist das selten, weil fast alle Mietverträge aus einem Formular stammen.
Entscheidungshilfe: Musst du ausmalen?
Beantworte die Fragen, dann siehst du, wie deine Lage einzuschätzen ist.
Orientierung, keine Rechtsberatung. Im Streitfall beraten Arbeiterkammer und Mietervereinigung kostenlos.
Gewöhnliche Abnutzung oder Schaden?
An dieser Grenze entscheidet sich alles. Als gewöhnliche Abnutzung gelten Veränderungen, die beim normalen Bewohnen über die Jahre zwangsläufig entstehen:
- Vergilbte weiße Wände nach mehreren Jahren.
- Leichte Vergrauung über Heizkörpern und an Lichtschaltern.
- Dübellöcher in üblicher Zahl für Regale, Lampen und Bilder.
- Abgewohnte Stellen hinter Möbeln.
Darüber hinaus geht alles, was auf eine konkrete Nutzung zurückgeht, die über normales Wohnen hinausreicht:
- Eine dunkelblaue oder rote Wand, die mehrfach überstrichen werden muss.
- Nikotinablagerungen, die ohne Sperrgrund durchschlagen.
- Schimmel, der nachweislich auf falsches Lüften und Heizen zurückgeht.
- Dutzende Löcher im Fliesenspiegel oder in Sichtbeton.
- Abgeplatzter Putz, Risse durch eingeschlagene Dübel, Brandflecken.
Die Einordnung hängt immer von der Mietdauer ab. Was nach zehn Jahren normale Abnutzung ist, kann nach einem Jahr ein Schaden sein. Deshalb gehört die Dauer des Mietverhältnisses ins Übergabeprotokoll.
Was tun, wenn der Vermieter frische Farbe verlangt
Sag beim Termin nichts spontan zu. Eine mündliche Zusage in der leeren Wohnung ist schwer zurückzunehmen, wenn die Kaution schon einbehalten wurde.
- Lass die Forderung wörtlich ins Übergabeprotokoll schreiben, samt deinem Widerspruch.
- Mach Fotos von jedem Raum, besonders von den beanstandeten Flächen.
- Hol dir eine Einschätzung bei der Arbeiterkammer oder der Mietervereinigung, beide beraten Mieter kostenlos.
- Antworte schriftlich, am besten per Einschreiben, und setze eine Frist für die Rückzahlung der Kaution.
- Bleibt der Vermieter dabei, kannst du die Schlichtungsstelle der Gemeinde oder das Bezirksgericht anrufen. Beide Wege sind für Mieter kostengünstig.
Behält der Vermieter die Kaution teilweise ein, gelten dieselben Regeln wie bei anderen Abzügen. Details stehen im Beitrag Mietkaution in Österreich.
Was Ausmalen kostet, falls du es doch machst
Manchmal ist Streichen die pragmatische Lösung, etwa wenn du ohnehin eine kräftige Wandfarbe hattest oder eine Einigung über die Kaution schneller geht als ein Verfahren.
- Material für eine 70-Quadratmeter-Wohnung: rund 100 bis 200 Euro für Farbe, Abdeckmaterial, Rollen und Klebeband.
- Zwei Anstriche sind bei hellen Wänden der Normalfall, bei Übermalung kräftiger Farben drei bis vier.
- Zeitaufwand für zwei Personen: ein Wochenende für eine Zweizimmerwohnung, inklusive Abkleben und Abdecken.
- Ein Malerbetrieb verlangt für dieselbe Fläche ein Vielfaches des Materialpreises. Hol zwei Angebote, die Spannen sind groß.
Streich erst, wenn die Wohnung leer ist, und plan die Trocknungszeit vor dem Übergabetermin ein. Frische Farbe braucht bei geschlossenen Fenstern länger, als die Dose verspricht.
Häufige Fragen zur Ausmalpflicht
Muss ich beim Auszug in Österreich ausmalen?
Im Regelfall nicht. Der OGH hat vorformulierte Ausmalklauseln im Vollanwendungsbereich des MRG nach § 879 Abs 3 ABGB als nichtig beurteilt, weil gewöhnliche Abnutzung bereits mit der Miete abgegolten ist. Hast du die Wände beschädigt oder kräftig eingefärbt, musst du das sehr wohl beheben.
Was gilt als gewöhnliche Abnutzung bei Wandfarbe?
Vergilbte weiße Wände nach mehreren Jahren, leichte Vergrauung über Heizkörpern und an Lichtschaltern, Dübellöcher in üblicher Zahl und abgewohnte Stellen hinter Möbeln. All das musst du nicht beseitigen, weil es beim normalen Bewohnen zwangsläufig entsteht.
Muss ich eine bunte Wand überstreichen?
Ja. Eine kräftige Wandfarbe geht über gewöhnliche Abnutzung hinaus, weil sie mehrfach überstrichen werden muss und die Wohnung für Nachmieter verändert. Das gilt unabhängig davon, ob die Ausmalklausel im Vertrag wirksam ist.
Darf der Vermieter die Kosten fürs Ausmalen von der Kaution abziehen?
Nur wenn eine wirksame Vereinbarung besteht und tatsächlich mehr vorliegt als gewöhnliche Abnutzung. Bei einer vorformulierten Klausel und normal abgewohnten Wänden fehlt dafür die Grundlage. Fordere den Betrag schriftlich mit Frist ein und hol dir Beratung.
Was kostet es, eine Wohnung auszumalen?
Material für rund 70 Quadratmeter kostet etwa 100 bis 200 Euro, inklusive Farbe, Abdeckmaterial und Zubehör. Zwei Anstriche sind bei hellen Wänden üblich, beim Übermalen kräftiger Farben drei bis vier. Ein Malerbetrieb kostet ein Vielfaches davon.
Gilt die Ausmalpflicht auch bei befristeten Mietverträgen?
Die Rechtsprechung stellt auf die Art der Klausel ab, nicht auf die Befristung. Eine vorformulierte Ausmalverpflichtung ist im Vollanwendungsbereich des MRG auch bei befristeten Verträgen nichtig. Entscheidend bleibt, ob es sich um gewöhnliche Abnutzung oder um einen Schaden handelt.
So gehst du am besten vor
Sieh im Mietvertrag nach, ob überhaupt eine Klausel drinsteht, und prüf ehrlich, ob über gewöhnliche Abnutzung hinaus etwas vorliegt. Verlangt der Vermieter beim Termin frisches Weiß, lass die Forderung ins Protokoll schreiben und sag nichts zu. Beratung bei Arbeiterkammer oder Mietervereinigung kostet nichts und dauert einen Anruf.
Die restliche Checkliste für den Übergabetermin steht im Beitrag Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll. Wenn die Wohnung bis dahin leer und besenrein sein muss: Schick uns Termin und Wohnungsgröße, dann steht der Preis im Angebot.
